Location nue ou meublée : un choix stratégique

Dès lors que l’on devient propriétaire d’un bien immobilier, deux choix s’imposent : l’occuper à titre de résidence principale ou de résidence secondaire, ou alors mettre ce bien partiellement ou totalement en location. Dans ce cas, un premier arbitrage s’impose : choisir entre la location nue ou la location meublée.

« Si l’on opte pour la location nue, les revenus seront considérés comme des revenus fonciers et imposés comme tels. Par contre, si l’on opte pour la location meublée, les revenus générés seront imposés au titre du régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Il y a alors trois régimes fiscaux possibles : micro-BIC, BIC réel ou LMNP/LMP » explique Gary Wanlin.

Évolutions 2025 du statut LMNP : ce qu’il faut savoir

« La première évolution à prendre en compte c’est que le législateur a uniformisé les abattements sur les loyers encaissés entre les différents régimes, qu’il s’agisse de location meublée ou de location nue. Désormais les abattements applicables pour le régime micro-BIC sont de 30%, sauf cas particuliers » indique Gary Wanlin.

Un contribuable peut préférer déclarer ses revenus au régime réel (loyers perçus diminués des charges réellement portées par l’activité locative). « La question du régime LMNP se pose alors rapidement » poursuit Gary Wanlin

Mais la principale évolution introduite par la Loi de finances pour 2025 concerne le calcul de l’éventuelle plus-value lors de la revente du bien immobilier. « Il était auparavant possible d’amortir le bien, et ainsi de diminuer l’imposition sur les revenus locatifs sans impacter le calcul de la plus-value lors de la revente » précise Gary Wanlin.

« Le système cumulait plusieurs avantages fiscaux, tant sur la période locative, qu’au moment de la revente avec le calcul de la plus-value et de son imposition » ajoute-t-il.

La réforme entrée en vigueur au 1^er janvier 2025 oblige les contribuables à réintégrer les amortissements pratiqués pendant la période locative dans le calcul de la plus-value imposable lors de la cession du bien.

« En pratique, cela veut dire qu’auparavant on calculait la plus-value imposable de manière très simple en déduisant le prix d’achat du prix de vente. Désormais, il faut déduire du prix d’achat la totalité du montant des amortissements pratiqués, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable » expose Gary Wanlin.

Pourquoi le statut LMNP reste avantageux

« Avant la réforme, le régime LMNP présentait trois avantages majeurs.  Après la réforme il en reste tout de même deux qui continuent de justifier l’intérêt d’opter pour ce régime fiscal » selon Gary Wanlin.

En effet, l’amortissement du bien créé des charges complémentaires qui viennent en déduction des revenus locatifs perçus. Dans 90% des cas, on passe ainsi d’une situation de bénéfices imposables à une situation de résultat nul

De plus, en cas de revente, les abattements pour durée de détention sont toujours valables, et l’exonération est totale après 30 ans de détention du bien.

« L’impact de la réforme est donc mesuré. Dans le cas où un propriétaire conserve son bien à long terme, le régime LMNP reste très intéressant. Dans une optique de conservation du bien à moyen terme avec un objectif de plus-value, un propriétaire doit étudier d’autres possibilités, comme par exemple un SCI à l’impôt sur les sociétés » conclut Gary Wanlin.