Alexis Degagny, associé au sein du cabinet Ulysse-BDA, nous apporte des éléments de réponse.

“Quelle que soit la région de production, le foncier représente la plupart du temps une partie importante de la valorisation d’une exploitation viticole” explique Alexis Degagny.

Pour lui, il existe trois problématiques principales relatives à la fiscalité du foncier dont doivent tenir compte les propriétaires viticoles : l’impôt sur la fortune immobilière, les droits de donation ou de succession et le traitement des revenus liés à la location ou à la mise à disposition du foncier.

L’impôt sur la Fortune Immobilière

Plusieurs dispositifs fiscaux permettent d'échapper ou d'atténuer très fortement l’impôt sur la fortune immobilière.

“L’objectif étant d’obtenir une exonération totale ou partielle de l’IFI; soit du fait de l’affectation du foncier à une activité opérationnelle ou professionnelle effective; soit de bénéficier du régime des biens professionnels, soit encore de bénéficier d’un abattement de 75% en présence notamment  d’un bail rural à long terme ” précise Alexis Degagny.

Ces différentes exonérations existent également dans le cadre d’une détention familiale du foncier, “mais elles ne s'appliquent pas forcément de la même manière. Chaque exonération, totale ou partielle, doit être analysée en tenant compte des modalités de détention du foncier, plus particulièrement lorsque plusieurs membres d’une même famille sont concernés et de l’implication professionnelle ou non de ces personnes” indique encore Alexis Degagny.

Donation / Succession

Concernant les droits de donation ou de succession, une optimisation de la transmission du foncier viticole est également envisageable au moyen de différents dispositifs.

“On peut appliquer le démembrement de propriété, conclure un Pacte Dutreil, ou bien encore bénéficier d’un abattement spécifique de 75% applicable sous certaines conditions. L’application de ces dispositifs de faveur, dont l’objectif est de pérenniser la détention du foncier nécessaire à l’exploitation, doit être anticipée et soigneusement préparée”  détaille Alexis Degagny.

Traitement des revenus fonciers

Enfin, en ce qui concerne le traitement des revenus fonciers, notamment dans le cadre d’une mise à disposition ou d’une location, plusieurs régimes de taxation cohabitent, essentiellement :

• Le régime des revenus fonciers ;
• Le régime du bénéfice agricole (BA) ; ou
• Le régime de l’impôt sur les sociétés.

“A titre de précision, en présence d’activités annexes, qui peuvent être des activités commerciales (panneaux photovoltaïques, œnotourisme), il est possible de maintenir le régime du bénéfice agricole qui peut se révéler plus favorable” signale aussi Alexis Degagny.

En conclusion, il convient d’être particulièrement vigilant sur toutes ces problématiques du fait de l’importance qu’a pris le foncier dans la valeur d’une propriété viticole ces dernières années, mais également de l’impact du carcan réglementaire et notamment de la loi Sempastous.